Selama puluhan tahun terakhir, kita dipaksa takjub oleh China. Bayangkan, negara yang dulu kita kenal cuma bikin mainan plastik yang rusak dalam tiga jam, tiba-tiba menjelma jadi raksasa ekonomi paling digdaya. Di mana-mana orang ngomongin China. Jalan tol mereka panjangnya melingkari bumi, gedung pencakar langitnya tumbuh lebih cepat daripada jamur di musim hujan, dan orang kayanya… wah, jangan ditanya. Mereka borong rumah di London, beli apartemen di Sydney, sampai-sampai bule-bule di sana bingung karena harga kontrakan tiba-tiba naik setinggi langit.
Kita—warga kelas menengah ngekos di Indonesia yang tiap akhir bulan makan mi instan—hanya bisa melongo. “Gila ya, China. Pintar betul mereka.”
Tapi tunggu dulu. Ada hukum alam yang kerap kita lupakan: semakin tinggi orang memanjat pohon kelapa, kalau jatuh, suaranya semakin nyaring dan remuknya semakin berantakan. Nah, itulah yang sedang terjadi di Tiongkok hari ini. Kalau selama ini narasi yang sampai ke telinga kita adalah “China akan menguasai dunia”, mari saya beri tahu fakta terbarunya: China sekarang sedang ketar-ketir setengah mati. Mitos keperkasaan itu pecah. Dan anehnya, penyebab hancurnya bukan karena diserang rudal Amerika Serikat atau dihantam badai resesi global, melainkan karena… urusan cetek bernama rumah tinggal.
Iya, Anda tidak salah baca. Raksasa dunia itu sedang sempoyongan gara-gara batu bata dan semen.
Mari kita hitung-hitungan secara lugas. Bagi warga China kelas menengah, punya properti itu bukan cuma soal tempat tidur, tapi soal harga diri, masa depan, dan satu-satunya tempat menaruh uang. Di Amerika Serikat, orang cuma menaruh sekitar 35% kekayaannya di sektor properti; sisanya disebar ke saham, obligasi, atau bisnis. Di China? Sebanyak 70% harta kekayaan rumah tangga ditanam di dalam beton bernama apartemen!
Masalahnya, begitu gelembung properti itu meletus, kekayaan kelas menengah Tiongkok langsung menguap tak berbekas. Angkanya tak main-main: 20 triliun dolar AS lenyap! Itu angka yang begitu raksasa sampai-sampai melampaui seluruh PDB Tiongkok dalam setahun. Bayangkan, Anda merasa kaya raya karena punya tiga unit apartemen, lalu dalam semalam, apartemen itu nilainya cuma setara dengan kardus bekas karena tak ada lagi yang mau beli. Sakit, tapi tidak berdarah.
Ribuan Rumah Dibangun, Jumlah Penduduknya Tetap, Jadinya Tidak Laku
Bagaimana bisa bangsa yang terkenal cerdas dan teliti itu terjebak dalam lubang keledai yang begitu fantastis?
Semua ini bermula dari racun paling mematikan dalam psikologi manusia: Fear of Missing Out alias FOMO. Ketakutan akan ketinggalan kereta.
Bertahun-tahun, rakyat Tiongkok dicekoki narasi ketakutan oleh pemerintah dan pengembang. “Tanah di kota itu terbatas! Mumpung belum mahal, beli sekarang! Kalau tidak beli sekarang, anak cucumu bakal terlunta-lunta jadi gelandangan!” Narasi ini mirip sekali dengan trik sales properti di pinggiran kota kita yang sering menyebar brosur dengan tulisan: Senin Harga Naik!
Pemerintah pusat Tiongkok makin menyiram bensin ke dalam api lewat Rencana 5 Tahun ke-14 (2021–2025). Mereka menargetkan 65% populasi harus pindah dan tinggal di pusat perkotaan. Semua orang dipaksa membayangkan masa depan yang berkilau di balik jendela kaca apartemen lantai 40. Hasilnya? Orang-orang berbondong-bondong mengambil KPR, menguras tabungan pensiun orang tua mereka, demi bisa membeli “mimpi” tersebut.
Padahal, ada satu hal fundamental yang dilupakan oleh para perencana negara yang genius itu: manusia itu bukan mesin cetak.
Mitos bahwa kebutuhan rumah tidak akan pernah habis mendadak runtuh saat grafik demografi Tiongkok menunjukkan arah berlawanan. Sejak tahun 2021, populasi China stagnan, lalu mulai menyusut dan menua dengan sangat cepat. Anak mudanya malas menikah, jangankan punya anak, punya pacar saja sudah bikin malas. Lantas, kalau jumlah manusianya makin berkurang, buat siapa jutaan apartemen yang sudah dibangun itu?
Hari ini, di seluruh penjuru Tiongkok, ada sekitar 65 juta hingga 100 juta unit apartemen kosong yang terbengkalai. Biar Anda dapat gambaran betapa absurdnya angka ini: jumlah rumah kosong itu cukup untuk menampung seluruh penduduk negara Prancis dan Inggris jika digabungkan! Kota-kota hantu berdiri megah, jangkung, dan sunyi senyap. Malam hari, tak ada satu pun lampu yang menyala di sana. Yang ada cuma angin malam yang berhembus, menyanyikan lagu duka bagi uang simpanan kelas menengah yang hangus.
Pemerintah Daerah Utang Bank Buat Bangun Rumah-Rumah itu
Kalau kita mau jujur, siapa yang paling bertanggung jawab atas kegilaan ini? Jangan cuma salahkan rakyatnya yang polos. Mari kita tengok kelakuan pemerintah daerah di Tiongkok.
Semua ini ada sejarahnya. Pada tahun 1994, pemerintah pusat di Beijing melakukan reformasi fiskal. Aturannya begini: mayoritas pendapatan pajak ditarik ke pusat, sementara pemerintah daerah dituntut mengurus daerahnya sendiri dengan sisa anggaran yang makin mepet.
Lantas, dari mana pemerintah daerah bisa dapat uang untuk membangun jalan, membayar PNS, dan membanggakan diri di depan atasan? Jawabannya cuma satu: jualan tanah!
Penjualan tanah ke pengembang properti menyumbang lebih dari 50% pendapatan fiskal pemerintah daerah. Supaya bisa terus dapat dana tunai, pemerintah daerah harus terus mencetak lahan baru untuk dijual. Makin banyak lahan dijual, makin kaya daerah tersebut.
Tapi ada masalah baru. Pemerintah daerah dilarang utang secara resmi oleh aturan hukum pusat. Nah, karena akal manusia itu sangat panjang kalau urusan mencari celah, mereka membuat perusahaan bayangan yang dinamakan Local Government Financing Vehicles (LGFV). Lewat LGFV inilah pemerintah daerah menyedot utang dari bank tanpa tercatat di buku kas resmi negara.
Berapa nilai utang bayangan ini sekarang? Sekitar 9 triliun dolar AS! Angka ini setara dengan setengah dari total PDB seluruh negara Tiongkok.
Pembangunan “kota hantu” dan mega-proyek yang tidak masuk akal itu sebenarnya bukan sekadar kesalahan perencanaan kota. Itu adalah mesin ekstraksi utang. Tanah diubah jadi dana tunai demi menyokong operasional negara yang makin membengkak. Seperti orang yang berutang ke rentenir demi bisa menyewa mobil mewah agar dikira sukses oleh tetangga. Begitu jatuh tempo, baru bingung mau bayar pakai apa.
Dana Masyarakat yang Disetor Untuk Bangun Rumah, Dipakai Pengembang untuk Beli Lahan Baru. Rumah tak Jadi Dibangun
Di Indonesia, kalau kita beli rumah indent, kita biasanya bayar DP dulu, lalu cicilan jalan perlahan sesuai progress bangunan. Tapi di Tiongkok, aturan mainnya sangat ajaib dan cenderung gila: pembeli diwajibkan membayar 100% harga hunian di muka lewat pinjaman bank, bahkan sebelum batu bata pertama dipasang!
Logikanya, uang bayaran pembeli itu harus disimpan di rekening penampung (escrow) untuk menyelesaikan bangunan rumah si pembeli, dong? Ah, Anda terlalu lugu.
Para pengembang raksasa seperti Evergrande atau Country Garden tidak menggunakan uang itu untuk menyelesaikan rumah Anda. Uang segar ratusan miliar itu justru diputar lagi untuk membeli lahan baru dari pemerintah daerah, lalu membuka proyek baru lagi, menarik uang tunai 100% dari pembeli baru, dan begitu seterusnya. Ini bukan lagi bisnis properti. Ini adalah skema piramida! Skema Ponzi gaya baru yang dibungkus dengan bau semen dan gambar maket rumah yang megah.
Sampai akhirnya pada tahun 2020, Beijing mulai sadar bahwa gelembung ini sudah terlalu besar dan bisa meledak menghancurkan seluruh negeri. Presiden Xi Jinping tiba-night memberlakukan kebijakan bernama “Tiga Garis Merah” (Three Red Lines). Kebijakan ini membatasi rasio utang bagi para pengembang. Maksudnya baik: menyetop pengembang agar tidak merajalela menambah utang.
Tapi apa yang terjadi jika aliran udara ke dalam balon yang sedang ditiup mendadak disumbat? Balonnya pecah!
Kebijakan ini sengaja dilakukan Beijing untuk memecahkan gelembung secara terkendali demi menyelamatkan sistem perbankan negara. Tapi dampaknya mengerikan. Lebih dari 50 pengembang raksasa gagal bayar (default) atas utang luar negeri mereka yang nilainya lebih dari 100 miliar dolar AS. Evergrande—raksasa properti kebanggaan Tiongkok—akhirnya dilikuidasi pada awal 2024. Country Garden, pengembang terbesar lainnya, ikut terseret ke jurang kebangkrutan.
Gelembungnya memang pecah, tapi yang jadi korban adalah kelas menengah yang sudah terlanjur menyerahkan seluruh tabungan hidupnya.
Para Pembeli Akhirnya Banyak yang Tidak Mau Membayar Cicilan ke Bank
Dampak dari semua kekacauan makroekonomi ini menghantam langsung ke level tapak: kehidupan rakyat biasa.
Masyarakat Tiongkok yang biasanya patuh dan penurut, akhirnya habis kesabaran. Muncullah fenomena boikot hipotek (mortgage boycott). Ribuan pembeli rumah bersatu menolak membayar cicilan KPR bulanan ke bank. Logika mereka sederhana dan sangat masuk akal: “Kenapa saya harus terus membayar cicilan untuk apartemen yang bentuknya cuma tiang pancang berkarat dan tak pernah diselesaikan?”
Sementara itu, generasi mudanya mengalami depresi massal. Mereka melihat orang tua mereka bekerja banting tulang puluhan tahun, hemat setengah mati, hanya untuk melihat kekayaan keluarganya menguap karena bisnis properti bodong. Lantas buat apa bekerja keras?
Dari sinilah lahir gerakan Tang Ping alias “Rebahan”. Generasi muda Tiongkok memilih pasrah. Mereka menolak ikut dalam perlombaan tikus ekonomi yang tidak adil ini. Mereka tak mau beli rumah, tak mau beli mobil, tak mau menikah, dan tak mau punya anak. Cukup kerja seadanya, makan seadanya, lalu tiduran. Sebuah aksi protes paling sunyi namun paling menakutkan bagi sebuah negara industri.
Lalu bagaimana respon pemerintah? Bukannya membenahi akar masalah secara demokratis, krisis ini justru dimanfaatkan oleh Beijing untuk mempercepat penerapan Yuan Digital (e-CNY). Mata uang digital terpusat ini memungkinkan pemerintah melacak dan mengontrol setiap sen transaksi anggotanya secara penuh. Kalau Anda macam-macam atau berniat boikot, akses uang digital Anda bisa dibekukan dalam satu klik tombol keyboard di kantor pusat. Sebuah dystopia yang nyata.
Tak heran jika para pemegang modal dan kelas menengah atas Tiongkok mulai kasak-kusuk melarikan uang mereka ke luar negeri. Mereka borong rumah di Kanada, Australia, hingga Inggris, yang ironisnya bikin harga properti di sana ikut melonjak gila-gilaan. Sementara para investor global mulai sadar bahwa aset di atas kertas dan properti Tiongkok sudah jadi racun. Mereka ramai-ramai memindahkan modal ke aset fisik yang riil: emas dan komoditas.
Pelajaran Mendasar dari Negeri Seberang
Melihat Tiongkok hari ini, kita seperti sedang menonton drama tragedi berbiaya mahal. Negeri yang dulu disembah-sembah karena kecepatan pertumbuhannya, kini sedang meringis menahan sakit akibat ketamakannya sendiri. Mereka terlalu percaya pada angka-angka pertumbuhan PDB, sampai lupa bahwa di balik angka-angka itu ada manusia bernyawa yang butuh kepastian, bukan sekadar maket apartemen yang tak pernah selesai dibangun.
Pelajaran paling berharga dari krisis Tiongkok adalah: tidak ada ekonomi yang bisa tumbuh terus-menerus tanpa batas dengan cara menyuapi rakyatnya menggunakan ilusi. Rumah pada akhirnya adalah tempat untuk tinggal dan pulang, bukan komoditas judi untuk memperkaya pengembang dan pemerintah daerah.
Ketika Naga Raksasa itu kini terbaring lemas di antara reruntuhan beton kota hantu, kita di Indonesia mungkin bisa mengelus dada sambil berbisik lirih: bersyukurlah, setidaknya kalaupun ekonomi kita pas-pasan, rumah kita—meski cuma tipe 36 di ujung gang yang sering banjir—benar-benar ada bentuknya dan bukan cuma gambar di lembar brosur.
